Hace poco escribí sobre la vivienda pero ahora -bajo el paraguas del nuevo enfoque de "Noticias y verdad" vuelvo sobre el tema para destacar las carencias que las noticias nos procuran sobre el tema. La primera ley de urbanismo (legislación sobre la regulación del mercado del suelo y de la vivienda) data de 1956. El tema era tan desconocido (técnicamente ha sido siempre una encrucijada entre la arquitectura y la ley) y fue tan ambiciosa, que no fue entendida ni se interpretó correctamente. Su objetivo era cubrir el territorio y sus necesidades urbanísticas con todo tipo de planeamiento (¡hasta un Plan Nacional!) de entre los que el fundamental era el plan general municipal (PGM) que permitiría que cada municipio ordenara su territorio en tres categorías de suelo: urbano (ya consolidado urbanamente aunque le faltara completarse), urbanizable (previsto para ser urbanizado -previo planeamiento específico- en el plazo de vigencia del PGM) y rústico o no urbanizable (que debería preservarse de la urbanización). Era pues el suelo excedente tras la delimitación de los otros dos. Se trataba de evitar la especulación al estar definido el destino de cada metro cuadrado del municipio. Los dos primeros se delimitaban en el planeamiento y el suelo preservado quedaba definido como el residual. En esta ley de urbanismo ya se previó el patrimonio municipal del suelo (PMS) como regulador de la especulación y consistente en que parte del territorio urbanizable (una vez urbanizado) fuera cedido al Ayuntamiento que constituiría así suelo edificable a precios regulados. Combatir la especulación ya fue el onjetivo principal de aquella ley.

Como se ha dicho no fue entendida y -por tanto- ampliamente incumplida, sobre todo en la intervención de la iniciativa privada (planes parciales sobre suelo urbanizable) que permitían y tasaban su intervención en el proceso urbanizatorio. Fue una ley nacional promovida por el Estado central que solo dejaba migajas a regular por las CCAA, a las que sí correspondía el control. Los planes nacional y territoriales nunca se acometieron por su brutal complejidad. Los técnicos destinados al urbanismo nunca existieron pues desde las escuelas de arquitectura e ingeniería se formaban en su vertiente técnica/ingenieril -sin formación legal suficiente- y en las facultades de derecho -sección administrativo- se obviaba cualquier conocimiento técnico. Ni siquiera en los doctorados apareció la figura del "urbanista" que quedo al albur de la iniciativa personal.  La "Revista de urbanismo y medio ambiente" fue desde 1967 la fuente de conocimiento más importante, pues no hablaba solo de ley y técnica sino también de política. La teoría urbanística quedó atrapada en el "zoning" anglosajón o distribución de áreas por fines, acabando con el tradicional urbanismo de mezcla de fines distintos (residencial, comercial, industrial, equipamientos...) que caracterizó a las ciudades clásicas. Las calles de las urbanizaciones se convirtieron en simples vías de distribución de tráfico ensalzando al automóvil en rey del urbanismo.

En 1975 (preconstitucional) se reforma la ley para corregir los errores pasados e imponer el PGM como base y pieza sustancial obligada de todo el urbanismo, añadiendo cesiones obligatorias y gratuitas para dotaciones públicas. 

En 1990 se inició una nueva revisión de la ley del suelo, pero para entonces las CCAA habían crecido en reconocimiento constitucional y poder y no querían que el Estado central impusiera sus normas, aun cuando la disgregación de leyes de urbanismo autonómicas pudiera conculcar los derechos de igualdad de los diversos ciudadanos autonómicos. La ley fue impugnada y desbaratada por el Constitucional que solo dejó al Estado las competencias básicas (propiedad y expropiación) y confirmó a las CCAA las de urbanismo, planeamiento y gestión, lo que dio lugar a tantas leyes de urbanismo como comunidades autónomas. El PMS no se constituyó -prácticamente en ningún Ayuntamiento que prefirieron vender inmediatamente los terrenos cedidos y hacer caja, que evitar la especulación. El plan nacional había fracasado y las medidas para evitar la especulación quedaron en manos de Comunidades y Ayuntamientos que las obviaron ampliamente. 

En 1998 Aznar cambió la regulación básica nacional del suelo excedente no urbanizable/rústico (que correspondía al Estado), por el urbanizable. Se delimitó el suelo urbano y el no urbanizable y se consideró excedente el suelo urbanizable. La importancia del cambio es considerable pues todo suelo no delimitado específicamente, resultaba ser de posible edificación. Millones de metros cuadrados pasaron a ser edificables e inmediatamente se orquestaron leyes que permitieran esa urbanización incluso en contra de los propietarios y con mínimas cortapisas municipales.  ¡Todo suelo no protegido o urbano era urbanizable! Los bancos empezaron a conceder hipotecas cada vez más amplias y cada vez más con menos garantías creando la burbuja inmobiliaria. 

Paralelamente el mercado financiero se renovaba exigiendo la desregulación. Tradicionalmente los bancos se dividían en: de inversión (con permiso para especular) y cajas de ahorros (sin permiso para especular y con fines sociales). Toda organización bancaria estaba obligada a preservar de la inversión unos depósitos (apalancados) como garantía en caso de inversiones fallidas. La desregulación consistió en equiparar las caja de ahorros a los bancos de inversión y a reducir los depósitos apalancados. La competencia por lograr beneficios se convirtió en feroz y las condiciones de los crédito cada vez más tenues lo que condujo a las hipotecas tóxicas (imposibles de cobrar). El empaquetamiento de las hipotecas tóxicas en "fondos" de inversión opacos, hizo que esas hipotecas pasaran desapercibidas por los inversores de fondos, haciendo cada vez más grande la bola hasta que estalló en 2008, llevándose por delante a "Lehman brothers" y una multitud de bancos y cajas, y constituyendo unas de las crisis más intensas de la historia. Esas hipotecas tóxicas correspondían a la construcción de viviendas en su faceta: crédito al promotor, y crédito al comprador. La crisis acabó con la burbuja y los promotores no pudieron devolver los créditos porque la venta se paró en seco y en el caso de los compradores, por la crisis. La actual crisis de la vivienda se gestó ahí.

Miles de viviendas a medio construir se paralizaron y otros miles -construidas- pasaron al activo de los bancos a través de los desahucios por impago. Algunos bancos quebraron y el Estado los rescató para salvar los depósitos de los ahorradores. Rescatar quiere decir comprarlos, inyectarles el dinero que les falta y una vez reflotados regalárselos a otra entidad financiera, para que pueda seguir especulando y ganando cantidades fabulosas. En un principio los bancos trataron de gestionar este patrimonio maldito, pero en 2011 ya era seguro que no sería posible y se impuso la intervención del Estado. En consecuencia se estableció la SAREB (el banco malo, impuesto por la CE para avalar el rescate) que es un banco apadrinado por el estado que compra  todos los activos inmobiliarios tóxicos, tratando -de nuevo - de reflotarlos y dando un nuevo empujón financiero a los bancos poseedores de esos activos tóxicos. Era  -en definitiva- un rescate de activos inmobiliarios tóxicos. 

Las viviendas desahuciadas -que podían ponerse en mercado- se vendieron a "fondos" buitres por cantidades irrisorias. Las inacabadas se empaquetaron en ofertas al 30% de su valor que los fondos buitres compraron en las zonas en que se podían vender. El resto permanecen arruinadas como monumento a la estupidez inmobiliaria y bancaria. Aprovechando la ocasión que propició la presencia de los fondos buitres y las leyes que los ampararon, en España muchos Ayuntamientos  -con la connivencia del Estado- vendieron sus fondos inmobiliarios sociales (VPO) a aquellos. En resumen: todo lo que se pudo salvar se vendió a los fondos buitres  a precios de saldo.  Entre los rescates y la SAREB 100.000 millones € en pérdidas irrecuperables (10% del PIB, o la factura del petróleo de un año) y que pagaremos cada uno de nosotros. Se aprovechó la ocasión para liquidar los patrimonios de viviendas sociales existente. 

Pero la peor pérdida no es esa sino la que ahora empezamos a pagar a los fondos buitres. Sin vivienda social (patrimonio del suelo y de VPO de los ayuntamientos) y dada la escasez de vivienda consecuencia de la crisis, los fondos buitres dominan el mercado e imponen los precios que quieren -de acuerdo a las leyes vigentes- y la economía de mercado, tanto en venta como en alquiler. ¡Es el mercado, amigo! ¿Es culpa de los fondos buitres, o es culpa de los bancos, de los Ayuntamientos, del Estado, de los legisladores? Que los fondos buitres no tienen ética es evidente pero en un Estado de derecho la ética -como la caridad- debería ser residual, no en el sentido de inexistente sino en el sentido de innecesaria. ¿Si los políticos no la tienen cómo exigírsela a los fondos buitres? Todo es consecuencia última de la leyes que producen y controlan en su aplicación los políticos, esos políticos que ahora mismo están pidiendo tu voto para perpetuar su ignominia. Me diréis que también es culpa del capitalismo. Cierto, pero a los políticos se les vota y el capitalismo ha triunfado por aclamación. Podemos cambiar la política pero no la sociedad. Y el único canal es el voto.

El desgarrado. Noviembre 2026.